数字和文字的罗列固然枯燥，但所有的细节和态度，往往就埋在这些表达的背后。
Bluebook
在往期的“商业新生营”专栏中，我们介绍了挑选甲方商业地产公司的一些建议方法。
近期，结合各大地产商的年的中期年报发布，我们对这些企业在商业地产，尤其是零售商业（购物中心）领域的布局和业绩，做一个综合性的汇总梳理，希望能给各位同学、同行，提供参考和对比。
有关年年报数据的汇总，可以点击这篇链接：《从20+标杆房企年报，看它们的购物中心生意经》
01
我们根据各家半年报的数据，制作了两张表格，总结各开发商在内地的商业运营收入、投资物业估值以及项目规模和数量。
开发商
投资物业租金收入
购物中心租金收入
投资物业组合估值
购物中心估值
万达
.9
-
-
-
华润
82.8
66.0
-
.6
龙湖
47.8
37.1
-
-
新城
36.9
36.7
-
-
万科
36.3
-
-
-
恒隆H
49.8
22.3
.1
-
新鸿基H
52.0
-
.6
-
大悦城
24.7
-
-
-
太古H
25.8
21.1
.9
.7
中海
22.7
5.2
-
-
九龙仓H
26.8
-
.0
-
嘉里H
19.9
5.9
.9
-
招商蛇口
16.7
5.5
-
-
瑞安
15.7
-
.4
-
越秀房托
8.8
0.8
.9
-
宝龙地产
8.6
-
-
-
世茂
9.5
-
-
-
金茂
7.6
-
.6
-
金地商置
3.2
-
-
-
旭辉
3.9
-
-
-
星盛商业
2.6
-
-
-
备注：
1.由于各开发商关于租金的定义不同，因此上述数据不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；
2.单位均为“亿元”，HKD代表港币，其余为人民币。
3.“-”代表年报未披露或笔者未发现；
4.万科数据包含印力；5.新鸿基的财年自6月结束，因此采用了其财年数据。（.7.1-.6.30）为完整年数据，与其它开发商时长不一致。
针对披露了商业项目规模的开发商，其数据盘点如下：
开发商
在营投资物业面积
在建投资物业面积
在营购物中心面积
在建购物中心面积
在营购物中心数量
储备购物中心数量
华润
1,.7
1,.0
.4
.8
48
60
龙湖
-
.2
.0
.2
54
24
新城
-
-
-
-
69^
万科
.8
.3
-
-
-
-
大悦城
-
-
.0
.0
12
17
太古*
.1
38.1
50.2
-
-
-
招商
蛇口
-
-
-
-
17
-
瑞安
.0
73.4
-
-
-
-
越秀
地产
77.4
-
-
-
-
-
越秀
房托
97.3
-
-
-
-
-
宝龙
地产
.5
-
-
-
57
-
金茂
.5
-
-
-
-
-
旭辉
89.8
79.2
-
-
9
30
星盛
.9
-
-
-
22
-
保利
-
-
.0
-
29
36^
中骏
-
-
-
-
12
-
备注：
1.由于各开发商对于面积的定义不同，因此上述数据不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；
2.单位均为“万平米”，部分年报单位为呎的，进行了换算；
3.“-”代表年报未披露或笔者未发现；4.万科数据包含印力；
5.*表示集团应占面积；
6.^表示该数据综合网络数据得出。
02
同时，我们也提炼了各个开发商（以及他们的轻资产商管平台）中期报里，对于其商业地产（尤其是购物中心）板块的描述。
其中涉及到新项目、销售业绩、集团发展战略等内容，可供各位在定量检索以外，做出定性的认知与判断。
华润
年上半年，购物中心营业额人民币66亿元，较去年同期增长65.4%，出租率96.0%,同比增加2.1个百分点。
本集团购物中心业绩高速增长，零售额及租金收入大幅提升，上半年经营性不动产业务实现营业额人民币82.8亿元，彰显商业地产领导者的能力。
截至年6月30日，已开业万象系列购物中心48个（总楼面面积.4万平米），储备项目约60个（总楼面面积.8万平米）。
以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。本集团将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金收入持续稳定增长，并持续提升盈利能力。
宁波万象城
来源：网络
华润万象生活
截至年6月30日止六个月，本集团来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为人民币.9百万元，较去年同期下降7.2%，占总收入23.2%。
截至年6月30日止，本集团为64个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为6.9百万平方米，其中绝大部分购物中心由本集团同时提供物业管理服务。此外，截至年6月30日止，本集团有两个已开业购物中心分租项目。
嘉兴南湖天地
来源：网络
龙湖
截至年6月30日，本集团已开业商场建筑面积为万平方米（含车位总建筑面积为万平方米），整体出租率为97.8%。
年上半年，本集团物业投资业务不含税租金收入为人民币47.8亿元，较上年同期增长42.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%。已开业商场租金收入约为37.06亿元。
年上半年，商场销售额为人民币亿元，同比提升%；平均日客流万人次，同比提升%。
集团上半年新开业5座天街项目，已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平。下半年在南京、北京、杭州、重庆、武汉、苏州等地有7座新商场即将面世。
武汉江宸天街
来源：网络
新城发展
年上半年，吾悦广场租金（租金包含物业管理费）约人民币36.67亿元，同比增长72.0%。
年上半年本公司商业运营总收入为人民币39.38亿元（即含税租金收入），包含：商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；年上半年为人民币22.78亿（即含税租金收入）。
截至年6月30日，本公司持有的已开业吾悦广场为97个，管理输出的已开业吾悦广场为4个，另外4个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。
本集团坚定执行“幸福商业”的经营理念，致力于将吾悦广场打造成“让商业空间更有价值”的中国体验式商业领导品牌。
长沙宁乡吾悦广场
来源：网络
万科
截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为.8万平方米，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为.3万平方米。
报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入36.29亿元,同比增长19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入24.53亿元，同比增长21.6%。
截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%。
报告期内，本集团持续开展产品创新，上半年惠州印象城、上海漕河泾印象城以及成都印象城等项目顺利开业。
印力集团持续开展数字化升级，数字化会员运营体系覆盖64个项目，印力会员数量近1,万。
上海漕河泾印象城
来源：网络
恒隆
报告期内，内地商场组合的收入为人民币22.32亿元，增加38%，当中高端商场的收入显著上升46%，次高端商场则上升3%，升幅较为温和。
受惠于高价值商品市场自年4月开始持续增长，加上内地疫情消退，我们的高端商场较去年同期录得由65%至%不等的租户销售额增长。
因此，除大连恒隆广场因大部分的奢侈品牌将于年下半年才开始营业而影响收入增幅外，所有高端商场均录得双位数的收入增长。
另一方面，次高端商场则录得3%的温和增长，反映业务受当地疫情零星确诊个案的影响，而且由客流量所带动的消费增长相对缓慢。
武汉恒隆广场
来源：网络
大悦城控股
报告期公司投资物业及相关服务实现营业收入24.71亿元，同比增长21.86%。持有12个已开业购物中心总建筑面积.60万平方米，可出租面积共计91.25万平方米，报告期平均出租率94%。
报告期内公司在南京市获取了1个持有型购物中心，建筑面积约17万平方米。
截至报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目，商业面积约万平方米。
报告期末，公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，商业面积约万平方米；其他非标准化产品管理项目（如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等）共8个，商业面积约14万平方米。
今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业，总计商业面积65.9万平方米。
公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山，商业面积约44万平方米；已获取尚未开业的轻资产大悦城2个，位于长沙、无锡城市，商业面积约32万平方米。
下半年公司将加大购物中心轻资产项目的拓展力度，并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。
保利
保利商业积极扩展规模，报告期内完成新签约购物中心7个。
截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市；开业面积万平方米，在营项目出租率超80%。
清远保利广场
来源：网络
太古
年上半年集团中国内地投资物业组合的租金收入总额为港币17.34亿元，较年同期增加35%，反映零售销售强劲以及人民币升值。
中国内地已落成零售物业组合总楼面面积合共为万平方呎（其中集团应占权益为万平方呎）。
年上半年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长38%至港币21.08亿元。撇除租金支持摊销和人民币升值的影响，应占租金收入总额上升23%。
于年6月30日，集团中国内地已落成零售物业估值为港币.65亿元，其中集团应占权益为港币.74亿元。
这物业组合包括集团全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇及上海前滩太古里。
年上半年，中国内地零售销售额增长强劲，特别是钟表、珠宝和其他奢侈品类。本地需求强劲，反映中国内地出境旅游的限制以及疫情大致有效受控。年上半年，集团中国内地应占零售销售额上升77%。
年上半年集团中国内地零售物业租金收入总额增加40%至港币15.38亿元（已计入人民币兑港币升值9%）。撇除租金支持摊销和人民币升值的影响，租金收入总额上升25%。
中海
期内，本集团的商业资产实现收入达人民币25.0亿元，同比增长23.3%。
年，本集团系列公司的商业项目将迎来一波入市高峰。上半年，宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等6个项目已投入运营。
下半年还将有15个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态，年内增加的新入市商业总建筑面积将预计约万平方米，较年末在营总建筑面积增长20.7%。
期内，本集团投资物业租金收入为人民币22.7亿元，同比上升18.0%，其中写字楼租金收入为人民币17.4亿元，同比上升14.0%，购物中心租金收入为人民币5.2亿元，同比上升31.0%。
九龙仓
内地投资物业中，零售销售增长势头持续向好，主要受奢侈品分部带动。然而由于零售楼面供应过剩，许多业主均愿意付出高昂代价争夺少数主要品牌。写字楼方面，多个城市的新供应增加，令出租率及租金受压。
内地投资物业收入主要在国际金融中心商场的带动下，收入增加45%至港币26.77亿元，营业盈利增加50%至港币17.8亿元。
投资物业组合以估值港币亿元列报（年：港币亿元），占总营业资产30%（年：33%）。组合包括内地投资物业港币亿元（年：港币亿元）及香港投资物业港币亿元（二零二零年：港币亿元），期内售出了若干非核心权益。
长沙国金中心是华中地区的娱乐、餐饮、时尚生活、零售及文化潮流先驱。其面积达24.6万平方米的大型购物中心一直是零售商争相进驻的商场，目前有超过个品牌租户，出租率达99%，几近全部租出。
成都国际金融中心商场以网罗顶级品牌及将潮流趋势融合文化创新闻名，并经常跻身内地十大最高销售额之列。出租率高企于96%。
嘉里
截至年6月30日止六个月，内地已落成投资物业组合录得收入19.9亿港元（二零二零年：16.7亿港元），产生毛利15.1亿港元（二零二零年：13.2亿港元），分别增加20%及14%。
内地零售物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为5.9亿港元（年：4.21亿港元），同比增长40%。本集团主要商场出租率方面录得按年增长，其中静安嘉里中心出租率达96%、浦东嘉里城99%、北京嘉里中心95%，以及杭州嘉里中心为93%。
尽管北京和广东在年第二季出现COVID-19个案，但零售物业的租户销售仍能逐步攀升，出租率亦回复到本集团正常水平。
招商蛇口
报告期内，公司实现持有型物业经营收入16.70亿元，同比增加21.77%，总体出租率85%。商铺及商业中心出租收入5.45亿。
上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。截至报告期末，公司处于运营期的主要集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。
招商积余
招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。
报告期内，公司资产管理业务实现营业收入27,万元，占公司营业收入的5.66%，较上年同期增加8,万元，增长46.18%，主要是本期随着疫情防控常态化，经营逐步恢复正常。
报告期内，公司商业运营实现营业收入2,万元，同比增长.76%。持有物业出租及经营实现营业收入25,万元，同比增长41.39%。
报告期内，公司新增受托管理招商蛇口持有苏州花园里、太子广场等6个商业项目。截止年6月30日，公司管理商业项目32个（含筹备项目），管理面积达万平方米，其中管理公司自持项目4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目24个，第三方品牌输出项目4个。业务布局在深圳、武汉、成都、大连、昆山、赣州等十余个城市。
瑞安
商业物业组合租金收入增长强劲。合营公司及联营公司所持物业于年上半年的租金及相关收入总额按年增加32%至人民币15.7亿元，其中73%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。
值得注意的是旗舰项目上海太平桥的表现尤其出色，录得租金及相关收入增长44%至人民币3.59亿元。
自年第三季起，本集团的零售物业整体销售额明显复苏。年6月的整体销售额达到年同期水平的%。
越秀房托
截至年6月30日，越秀房产基金之物业组合共有八项，分别为位于广州的白马大厦单位、财富广场单位及若干停车位、城建大厦单位及若干停车位、维多利广场单位、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位及杭州的维多利商务中心单位及若干停车位，物业产权面积共约,.4平方米，可供出租总面积为,.1平方米。
年上半年，越秀房产基金来源于零售商场的收入为0.亿元。于年，新型冠状病*疫情（COVID-19）反复对中小服装企业影响持续，若干租户提出退租以致出租率及租金收入下降。
宝龙地产
于截至年6月30日止六个月，本集团（连同联营公司及共同控制实体）圆满完成了3个新购物中心开业任务。温岭宝龙广场及诸暨宝龙广场于年6月11日同时成功开业，舟山宝龙广场于年6月25日成功开业。
于年6月30日，本集团持有及管理的购物中心已达51家，另管理6家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。
截至年6月30日止六个月，本集团录得投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约为人民币百万元（截至年6月30日止六个月：约人民币百万元），较年同期增加约14.8%。
诸暨宝龙广场
来源：网络
宝龙商业
本集团主要通过“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌为业主、商户及消费者提供专业的商业运营服务。
截至年6月30日止六个月，本集团商业运营服务实现总收入约为人民币.3百万元，较截至年6月30日止六个月约人民币.4百万元增加34.5%；
已开业建筑面积8.8百万平方米，较年同期7.0百万平方米增加1.8百万平方米；
已开业项目数71个，较年同期51个新增20个；
合约建筑面积13.5百万平方米，较年同期9.9百万平方米增加3.6百万平方米。
世茂
商娱业务方面，世茂致力于打造不同类型的商业标杆项目。经过多年的发展，世茂目前已进驻36个城市，拥有76个（含筹建）商业及主题娱乐项目。
报告期内，成都世茂广场及厦门集美世茂广场相继开业，分别以“微度假生活方式中心”及“轻质生活方式中心”的独特定位吸引多家品牌入驻，两个项目开业招商率达%。此外，以世茂自有IP“茂险王”为主题的亲子洞穴探险乐园“探洞秘境”已于年7月开业。
未来，世茂将持续推动多元业态环境的打造，契合消费者差异化的需求，优化用户体验，以实现投资价值的最大化。
截至年6月30日止六个月，商业运营收入为人民币9.47亿元，较年同期的人民币7.34亿元上升约29.0%，租金收入则增加24.8%。
商业运营收入增加主要由于新冠疫情受控，故相比年上半年，年上半年的商业楼宇及办公大楼出租率均有所上升，以及客流量激增。
成都世茂广场
来源：网络
金茂
本集团下属的零业运营项目还包括旅游精品商业、小区商业、商务配套商业等多种形态和功能的商业类别。
本集团将持续提升商业服务质量，打造商业IP，推进以“消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新”为核心的商业战略，为客户提供更高质量的商业体验与精致高端的生活服务。
截至年6月30日止六个月，本集团商务租赁及零售商业运营收入达约人民币7.58亿元（截至年6月30日止六个月：约人民币6.95亿元），较上年同期增加9%。
南京金茂览秀城
来源：网络
金地商置
期内，商业项目淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心及南京南师大玄武科技园已正式开业。
目前，正在开发的主要商业项目包括深圳南山区深圳威新科技园第三期；南京、成都、杭州及徐州的各种综合用途的商业综合体项目；以及数个上海商业项目。
于年6月30日，本集团旗下在营运的商业项目总建面约,平方米，期内总租金收入约人民币3.16亿元，同比增长约36%。
淮安金地MALL
来源：网络
旭辉
上海旭美商业投资管理有限公司为本集团旗下的商业运营管理公司，创造愉悦生活体验，致力于成为中国商业物业领军者之一。
截至七月末，旭辉商业已进入16个城市，开业9座商场，总建筑面积63万平方米。合计储备30余座商业综合体，为未来三年实现租金收入高速增长奠定坚实基础。
同时，管理层亦看好自持收租物业的发展，将持续探索从纯住宅开发向开发+投资物业的转型，坚持“在一二线做精品，三线城市做规模”的商业发展路线。
于年6月30日，本集团有28项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为.07万平方米及.56万平方米，其中20项总建筑面积及应占建筑面积分别约为89.83万平方米及58.5万平方米的投资物业已开始出租。
本集团截至年6月30日止六个月的租金收入约为人民币3.亿元，按年增加78.7%。于年上半年，租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、五棵松体育馆、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际及上海旭辉纯真中心，其增长主要来自五棵松体育馆新的租金贡献。
上海恒基·旭辉天地
来源：网络
星盛商业
本集团是大湾区领先的商用物业运营服务供货商，并具有全国布局。截至年6月30日，本集团向69个商用物业项目提供服务，覆盖中国24个城市，总合约面积约3.5百万平方米（不含22个咨询服务项目面积），当中61.9%由独立第三方开发或拥有。其中，有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1.7百万平方米。
本集团拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心”COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、小区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高档家居布置购物中心“第三空间”。
截至年6月30日，本集团平均出租率达到了94.7%，较年底提升了0.4个百分点。
截至年6月30日止六个月，本集团的收入为人民币.4百万元，较年同期人民币.4百万元增长27.8%。
中骏商管
本集团通过“中骏世界城”品牌为业主、租户及消费者提供专业的商业物业管理及运营服务。“中骏世界城”拥有都市流行、质量生活和都市奥莱三条不同产品线，分别聚焦年轻的都市中产和家庭人群、城市全客层家庭、都市白领和追求生活质量的目的性客群。
期内，本集团商业物业管理及运营服务分部实现总收入约为人民币2.亿元，同比增长约74.7%；在管建筑面积约万平方米，同比增长约48.1%；在管项目数12个，同比增加6个；签约建筑面积约万平方米，同比增长约.8%。
未来本集团将继续通过有机增长、战略收购及中骏集团的支持来巩固市场地位，专注于加强作为商业物业管理服务提供商的实力。
借助于本集团近年在中国下沉市场良好的商业物业开业效果和市场取得的品牌信心，预期将于本年第四季度陆续增加四座在管的中骏世界城，分别位于江苏、广东和河南三省。
年更会增加超过十座在管的中骏世界城，为本集团的商业管理物业组合奠下更为稳固的基础。
03
数字和文字的罗列固然枯燥，但所有的细节和态度，往往就埋在这些表达的背后；而通过措辞的对比，也能更有助于我们把握不同开发商对于其商业业务的观点、战略与信心。
所以，希望这一篇大量文字的推送，能够让你把注意力都聚焦在数据和表达上，也希望这些提炼与总结，能够帮助你省下上网百度的时间，把更关键的精力，放在面试的准备、发展的规划之上。
各位小伙伴们加油！
编辑：Charlie
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